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代表专家征收房产税保障和租赁市场管理要跟上

2020-09-17

专家:征收房产税 保障和租赁市场管理要跟上

CFP供图

聚焦房产税

今年2月,新“国五条”明确提出扩大个人住房房产税改革试点范围。至今,虽尚未有明确方案出台,但依然引起极大关注和讨论。

2011年1月28日,作为第一批试点城市之一的上海开始征收个人住房房产税。政策试行两年多,效果如何?有无增加百姓负担?能否终结土地财政?本版采访了长期跟踪研究房地产市场的华东师范大学余南平教授。

“房产税政策成败的评价标准,从宏观说,是要促进经济转型,改变现在过度依赖土地出让金的现状;从微观来说,就是要平抑房价,照顾到大多数人的利益。”

——余南平

效果:

税率低很难抑制投机

收入少地方无积极性

:上海房产税开征之初面临的最大争议是什么?

余南平:开征之初的争议并不是特别大,一些非议主要来自民间,不少人觉得买房时已经间接缴纳了土地税,房产税涉及“多重”征税。现在公众一提到征税便会警惕甚至怨愤起来。其实,房产税对普通市民来说关系不大。如在上海,有两套及以上住房,零点几的税率几乎可以忽略不计。

:上海房产税试行两年来,效果如何?

余南平:因为税率过低,效果不大。上海实行0.4%~0.6%差别化税率。而美国的房产税,最低在1.5%左右,最高在3.5%左右,因为各州情况不同,家庭最终平均数在1.8%左右。

我认为,拥有第一套房是公民的基本权利,第二套是改善性的,应该适度征税,从全国而言,有的地方二套房也很普遍,可宽松至第三套房,但应缴纳与欧美相当的税率,这样才会起到抑制投机的作用。

:现在上海每年的房产税收入只有20多亿元,您觉得从长远看,这能解决地方财政长期依赖土地的现状吗?

余南平:去年上海的土地出让金有上千亿元,而房产税收入仅20亿元,这两者不是同一数量级,现在各地财政对土地出让金的依赖性都很强。从长远来看,我们是一个人多地少的国家,城市规模也不能无限扩张,上海已经是一个3000万人口的超级城市,如果那天到了5000万,后果很严重,教育、医疗、交通等等方面的缺陷都会暴露出来,不能继续扩张了。所以,土地出让金的模式是不可持续的,未来一定会转为不动产税。同时,我们建议以后如果地方主要靠财产税了,中央在这方面应照顾地方,减少分成,这样也会促进转变地方的发展思维和观念,现在地方卖地积极性高,主要是来钱快。

:在房产税征收上,国际上有什么经验可以借鉴?

余南平:我们主要是用房产税来调控楼市,国外主要是税制完善,另外,国外对固定财产税的收取非常严格,一个是税率相对来说高一些,另外审核更加严格、规范,在美国两年评估一次房产价格,高了加税,低了退税,整个模式已经比较成熟了。从用途看,国内的试点要求用在保障房上,但从国外来看是进入公共财政后再做分配,没有特定应用指向魅族的确是一个异类。纵观世界各地,只要是开征房产税了,房价初期都是下跌的,但波动是有限的,从我的研究来看,没有任何一个国家是例外,当然税率很关键,至少要从1.5%起步,逐级递进。

建议1:

用住房信息联扎紧笼子才能精确“打击”投机

:重庆征房产税依据住房套数,上海根据人均面积,相比较来说那种更合理?

余南平:虽然有这两种方式,但因为我们住房信息尚未联,根本不知道那一户那一人有几套房,人均面积更是无法计算,从这一点上说,那种方式都不可能达到预期效果。如果住房信息联的工作完成了,那就可以精确“打击”。

:现在是否已具备更大范围征收房产税的条件?

余南平:我觉得全国开征必须有个前提,那就是住房信息联,虽然以人查房涉及个人隐私,但是对政策制定来说,是最重要的科学依据。我们要将住房投机行为关到制度的笼子里。除了20%的交易利税外,这个笼子最重要的一个程序,就是全国住房信息联,等这个工作做好了,向谁征税,税率多高,梯级该怎么确定,那就万事俱备了。

至于征税范围,应该是向国内已经纳入住建部住房数据的70个大中城市铺开比较合理,至于三、四线城市,没有太大必要,只要能抑制住大中城市的投机行为,我们的楼市调控就算成功了。

:住房信息联为什么迟迟没有实现呢?

余南平:这不是技术问题,住建部提出的进度要求,2012年6月30日前应实现40个重点城市的个人住房信息系统与住建部联,今年6月底将完成500个城市的住房信息联工作,但是都没有按时“交作业”。其中的症结在于,住建部的要求对地方的约束力比较小,现在不动产税登记由国土部负责,这一变化其实作用非常大,因为国土部掌握各地的用地指标,如果地方没有完成登记工作,不配合相关工作,住建部可以在用地指标上施加压力。这就抓住了“把柄”,掌控力更强。

建议2:

楼市调控政策要注意配套

:除了住房信息联以外,房产税还需要那些配套措施呢?

余南平:房产税的顺利实施,应该出台两对国际市场的需求依然较大。海关统计显示个配套措施,一个是保障房,第二是租赁市场管理。目前,我比较认可的是德国模式,在德国仅有43%左右的人拥有房子产权,另外的都在租房市场解决,德国反而是全球住房水平最高的国家。

德国的管理方式是全世界最特殊的,房东没有租金的定价权,定价是根据承租者协会会员工资的三分之一,出租人依据这个指导价进行租金调整,但3年内累计最高只能上涨30%,甚至有一段时间出台了“强租令”,尽可能让空置房屋进入租赁市场。所以,这就给我们一些提醒:出台楼市调控政策,一定要注意配套。 李光金



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